Předkupní právo k nemovitostem

Občanský zákoník rozlišuje právě dva druhy předkupního práva z hlediska jeho povahy. Jedná se o předkupní právo jako právo věcné nebo právo obligační. Je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, je předkupník oprávněn domáhat se vůči nástupci druhé strany, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. Naopak, obligační předkupní právo působí zásadně pouze mezi účastníky smlouvy o předkupním právu – nezavazuje tedy jeho právní nástupce.

Předkupní právo k nemovitosti pocítilo zásadní změnu od 1. července tohoto roku (2021). Co se týče totiž předkupního práva k podílům na nemovitostech se téměř kompletně ruší. Od účinnosti této novely přestane předkupní právo v této verzi v podstatě existovat. Co to pro Vás znamená? Pokud jste koupili nemovitost a budete ji chtít následně prodat nebo darovat, již nemusíte svůj podíl na nemovitosti nabízet žádnému ze spoluvlastníků. Toto by mělo usnadnit převody bytů, ke kterým je připojeno například garážové stání, sklepy nebo předzahrádky. Bude zde i další úleva díky této novele a to převod podílů na pozemcích, které mají nízkou hodnotu, jelikož zde dodržení nabídky předkupního práva může mít být nákladnější než je cena samotné nemovitosti.

Je zde důležité zmínit zásadu superficies solo cedit – česky: povrch ustupuje půdě. To je hlavní důvod, proč se zákonodárci rozhodli novelu přijmout. Pro vysvětlení je důraz na to, aby nemovitosti na pozemku a samotný pozemek na kterém leží měli stejného vlastníka. Představte si situaci, kdy vlastníte pozemek na kterém jsou například panely parkoviště, které vlastní jiný vlastník. Posléze se rozhodnete, že chcete pozemek prodat, v tomto případě má vlastník nemovitosti – panelů parkoviště předkupní právo k danému pozemku. Vy musíte tedy vlastníkovi panelů parkoviště jako prvnímu nabídnout koupi Vašeho pozemku. On nemusí své předkupní právo použít a pozemek můžete prodat jiné osobě, která bude muset panely parkoviště vlastněné jiným vlastníkem na svém pozemku strpět a nebo se vždy nabízí možnost je odkoupit. Zákonodárce se však snaží, aby nemovitost i pozemek, na kterém stojí, měli stejného. Když však vlastníku nemovitosti nechce koupit celý pozemek, na kterém se jeho nemovitost nachází, přichází na řadu § 3056 odst. 2 nového občanského zákoníku. Který umožňuje odkoupit jen část pozemku nezbytně nutnou k výkonu vlastnického práva ke stavbě, pokud to podstatně neztíží užívání a požívání celého pozemku. Tudíž se zde může naplnit zásada “povrch ustupuje půdě” a i přání zákonodárce, aby vlastník pozemku i nemovitosti na něm stojící byla stejná osoba. 

Předkupní právo díky novele může pomoci i vlastníkovi pozemku, co se týče hledání nového kupujícího, jelikož musí nabídnout nejprve pozemek vlastníkovi nemovitosti na něm ležící, z důvodu právě předkupního práva. To může pomoci ale právě i vlastníkovi nemovitosti, který může odkoupit pozemek či část pozemku nutný k užití této nemovitosti a nemusí již být v právním vztahu s jiným vlastníkem, který by mohl být laicky problémovější než ten předchozí a je pouze na něm, jestli se rozhodne svého předkupního práva využít, či nikoliv. 

Pokud se chcete dozvědět více o předkupním právu či máte dotazy ohledně specifických situacích, kdy si nejste jisti, jestli jedna z osob předkupní právo má nebo jak jej využít či jak někoho předkupního práva zbavit, neváhejte nás kontaktovat a položit nám dotaz. Rádi jej hned zodpovíme.